不動産投資とは?基本や仕組み、メリット・デメリットをわかりやすく解説

不動産投資とは?

「不動産投資」という言葉を一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか?

将来の生活を考え、資産形成の手段として興味を持つ人が増えており、上手に運用できれば大きな利益や不労所得を得て生活を送ることができる不動産投資。

基本的な知識やメリット・デメリットについて説明していきます。

【不動産投資とは?】

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産に利益を得る目的で投資をすることです。

簡単に言えばマンションやアパートの「大家」になる事ですね。

購入した物件を他人に貸し家賃収入を得たり、購入した物件を購入した価格より値上がりした時に売却して売却益を得ることを目的とします。

不動産投資ではマンションやアパートが一般的ですが、その他にも様々な種類があります。

【不動産投資の種類】

「区分投資」

新築や中古の分譲マンションを購入して貸し出し、賃貸収入を得る方法です。

購入代金や維持費が少なくて済み、不動産投資の中では初心者でも始めやすいのが特徴です。

ワンルームマンションの場合、東京や大阪などの都心部では需要が高い為、売却の際買い手が見つかりやすい傾向があります。

しかし、一戸のみの収益しか得られないので大きなリターンは期待できません。

「一棟投資」

マンションやアパート、商業ビルや雑居ビルなど入居者やテナントが複数入っている建物一棟を所有し、入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。

初期費用はまとまった資金が必要となりますが、一度の投資で大きな資産を形成できます。

貸せる部屋数が多いため、満室に近い状態が保てればその分大きな収入が期待できます。

しかし、建物一棟に対する投資なので、リスク分散ができません。

多額の資金の準備とともに万が一失敗した時のリスクも区分投資よりも大きくなります。

また、地震や火災などの天災が起こった場合、不動産がダメージを受けるリスクがあります。

「戸建て投資」

戸建て住宅(一軒家)を購入して、貸家として賃貸収入を得る方法です。

戸建ての入居希望者は主にファミリー層であり、長期間の入居が期待できます。

築年数や物件の状態によって期間は異なりますが、物件価格を上回る累計家賃収入を得た時点で投資の負けはなくなり、その後も賃貸を続ければ収入を得続けることもできます。

また、戸建ては土地付き物件なので、建物が老朽化したとしても土地として売却をしたり、アパートなどに建て替えて賃貸にしたりすることも可能です。

しかし、戸建て投資は貸家にするためのリフォーム費用がかかったり、建物の老朽化が進んだ場合修繕費などのコストがかかります。

また、ファミリー層に需要がある戸建ては、購入する地域などをしっかり見極めないと空室リスクが高い傾向があります。

【不動産投資のメリット】

不動産投資にはどのようなメリットがあるのか確認していきましょう。

「ローンを利用して不動産投資を始められる」

不動産投資にはお金がかかるため、資金に余裕がないと出来ないというイメージがあるかもしれませんが、物件の購入にはローンを利用することができ、不動産投資ローンを家賃収入で返済できます。

自己資金をおさえて投資を始めることが可能です。

「安定した収入と資産運用」

入居者がいれば毎月借主からの家賃収入を得ることができます。

ローンを利用して不動産投資を始めた場合、ローン返済が終わればそのあとは安定した収入元となります。

「生命保険代わりになる」

不動産投資は、ローン契約者に不慮の事故や予期せぬ事態が起こり、ローンの支払い中に亡くなってしまった場合や高度障害状態になった際、団体信用生命保険というものに加入しておけばローンの残債が免除されます。

もしローン契約者が亡くなってしまった場合でも、投資物件は消滅しませんので、遺族に不動産資産と家賃収入を残すことができるようになっています。

このように生命保険の代わりとして不動産投資を検討する方も増えてきています。

「年金対策」

年金の原資不足の予想や、受給開始年齢の引き上げなどにより、老後に備えた投資に注目が集まっています。

不動産投資は物件が空室にならない限り家賃収入が入ってきますし、ローンを完済してしまえば家賃収入を私的年金として活用することができます。

「相続対策」

不動産投資には、相続税対策として役立つというメリットもあります。

相続税は、現金や有価証券は時価で評価されますが、不動産は固定資産評価額をもとに計算されます。

現金や有価証券として持っているよりも、不動産として保有する方が相続税評価額が減額されるため、相続税の額を低く抑えることができます。

【不動産投資のデメリット】

不動産投資にはメリットだけではなく、当然デメリットもありますので、確認していきましょう。

「初期費用がかかる」

不動産投資を始める際は、ある程度のまとまった資金が必要となります。

少額から始められる他の投資と比べると、不動産投資は少額から始められないというデメリットがあります。

「建物の老朽化により不動産の価値が下がる」

時間の経過とともに建物は老朽化し、築年数が古くなるほど資産価値が下がっていきます。

売却をする際に買い手が見つからない、安い価格でしか売れないなどのデメリットがあります。

「維持管理費がかかる」

不動産投資には、管理費や修繕費、固定資産税などがコストとしてかかります。

管理会社に依頼する場合は、管理委託費が発生します。

【不動産投資のリスク】

不動産投資を始める前に、どのようなリスクが考えられるかを事前に理解しておきましょう。

「空室リスク・家賃滞納リスクがある」

貸し出した物件に入居者が入らなかった場合や入居者による家賃滞納があった場合、家賃収入を得られません。

金融機関から融資を受けて、賃貸収入からローン返済をしている場合は返済ができなくなってしまいます。

また、管理費、修繕積立金、固定資産税などはかかりますので、見込んでいた家賃が入らないとなると新しい入居者が入るまでは自分の財産を切り崩さなければならないなどというリスクが発生します。

連帯保証人をつけてもらう、保証会社の利用を入居条件にするなどリスクに備え様々な対策を検討するようにしましょう。

「価格変動のリスク」

不動産投資のために購入したマンションやアパートを売却したいときがくる可能性もあります。

その際、購入時の価格より不動産価格が大幅に下落してしまうリスクがあります。

経済状況により不動産購入を検討する人が少なくなってしまったり、築年数の経過により老朽化が進み空室率が高くなった物件は不動産価格が下落してしまいます。

物件のメンテナンスを計画的に行うなど、価格変動のリスクを軽減できるよう考慮しなければなりません。

「金利変動リスク」

ローンを組んで不動産投資を行う場合、返済している間に金利が上がる可能性もあります。

金利が上昇することによって返済額が増加し、負担が大きくなり滞納してしまうという可能性もあります。

現金で不動産を購入しない場合は、このようなリスクも想定した上で金利の上昇を見込んだ資金計画を立て、無理な借入はしないといった対策が必要です。

「災害リスク」

火災や地震などにより、保有する物件が被害に遭うリスクがあります。

大きな損害が及び、利用不可能な状態になってしまうことも考えられますので、火災保険と地震保険には加入し対策をしておきましょう。

【不動産投資まとめ】

購入したマンションやアパートを貸し出し家賃収入を得たり、購入時の価格より高く売却することで収益を得られる不動産投資は確実に儲かるように見えますが、どのような投資でもリスクがゼロなわけではありません。

不動産投資を行う際は、種類やメリット・デメリットを理解し、事前に十分な知識を身につけ把握して対策を立てることによりリスクを最小限に抑えることができます。